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基金转型,轻装上阵—杜宏访谈
来源/作者:《中国房地产金融》:张昕  日期:2014/9/25  阅读:754

  从发达国家的经验来看,私募基金未来必定要走向股权并购收购,并向综合性私募股权投资机构转变,这是长期的无法回避的转型。
  在中国房地产市场整体呈现放缓趋势的今天,关于地产黄金十年是否已经过去的讨论愈演愈烈。在9月18日清科举办的“2014年中国房地产基金高峰论坛”上,陕西协和资产管理有限公司董事长杜宏接受了《中国房地产金融》的专访,立足中西部中国,链接国际动向,探讨房地产私募股权基金的未来。
                  
  房市转型
  房地产市场素有金九银十的游戏规则,如果说黄金的十年已经终结,是否意味着房地产步入了白银十年?也许这一次中国房地产面临的并不是更迭的朝代,而是从粗放型的增长模式向更加健康可持续发展模式的转型。时势造英雄,房地产市场转型的时代是否会催生基金的崛起?在市场普遍看好房地产基金未来的今天,基金的春天是否真的到来了?杜宏认为房地产行业确实告别了“拿到土地就赚钱”的暴利时代,迎来了更健康的发展。

  “从现在的发展情况来看,房地产确实是在迎接时代的变化”,杜宏如是说,“因为房地产过去拿地、开发、销售,用开发模式赚取红利,这个赚快钱的时代应该是结束了”。
  至于下一步投资应该怎样去运作,杜宏告诉《中国房地产金融》,可能要逐渐向成熟的市场接轨靠拢。他认为房地产将会在包括资产行为业务、大型商业长期持有、包括REITs的积极探索等方面有些突破。短期看来,市场调控造成一些中小房企的资源相对比较紧张,一定程度上也存在一些并购的机会,杜宏指出,这要根据各支基金不同的发展特色,因地制宜地采取相应策略。“我的理解是,长期发展还是要往资产管理型走,不一定像原来我们投一笔钱,然后指定开发方向,那个时代机会越来越少”,杜宏如是说。

  基金谋变
  2012年协和资产在REITs的探索上就迈出了第一步,当时协和资产携手西部信托,推出一个“类资产管理计划”,以有限合伙的形式,期限是五年期。据杜宏介绍,基金的规模1个多亿,协和资产做成次级后,信托发行了一个集合信托计划,做成优先级,因为该计划是五年期,所以协和资产每年给投资人回报是租金回报,而投资人多为信托的机构投资客户。考虑到这种全新业务模式的尝试,杜宏表示,协和资产在前期阶段没有做长期持有的安排,“我们设定了一个期限,每年给投资人租金回报,因为租金回报大家就能看得到,就能收回来,到第四年开始,我们进行清算,就是把我们持有的物业进行拍卖,然后获取它的增值收益”。

  杜宏介绍,每年协和资产会在固定时间进行评估,连续两年该产品的回报率达到了20%以上,受到投资者的青睐。但杜宏同时坦言,该产品没有继续进行大规模推广,因为长期限在客观上存在募集难度增加的问题,不利于实现销售。
  谈到创新,尤其是在REITs方面的探索,杜宏告诉《中国房地产金融》,最大的挑战与障碍还是存在于立法。
  “首先法律上还不明确,因为所有的REITs都应该是可公开上市交易的,类似于公募基金这样的产品,因为它如果不能公开的话,信用性的问题是解决不了的”,杜宏解释道。
    “我希望像8月21日私募的相关法律出来之后,对契约式基金也做一些明确的安排,接下来可能会推出契约式基金的实施细则,这个可能是我们的期望所在,类似于集合信托计划,类似于券商的资管计划,可能有些突破,因为客观上讲和信托是一样的,这样就大大降低交易成本。”
  此外,杜宏还表示希望REITs可以尽快立法,从操作层面来说,可以像股票一样到市场上去挂牌交易,将会带来革命式的爆发增长。
 
     重心转移
     从国际上发达国家的经验出发,杜宏告诉《中国房地产金融》,私募基金未来的发展趋势必定要走向股权并购收购这样的盈利模式。
     “传统的大家都能看到房地产基金90%的业务类型都是债权型,这种业务类型是不具备长期发展性的”,杜宏进一步解释道,“因为大型的优质房地产项目银行也在做,信托也在做,只不过因为这两年限购限贷持续调控的影响,给了房地产基金一些机会”。
     据了解,房地产投资现在在协和资产主要业务规模里占80%,依然稳居第一主营业务。在房地产私募投资的业务之外,协和资产也一直在积极地尝试做专业的资产管理机构,从PE投资方面入手。杜宏透露,协和资产陆续尝试向小微金融领域进行一些股权投资,未来也不排除会涉足其他领域。“我们的思路是,将来一定是要往综合性的私募股权投资机构转变,房地产可能在一段时间内是我们的主业,但是从长远来看,转型势在必行”。

  在房地产转型中,杜宏认为,基金要走的路是以资产型取胜。而一旦REITs成功推出,可能成为房地产基金下一个重要的发展方向。
  虽然房地产基金逐渐偏离房地产属性,开始拥抱金融属性,但杜宏依然坚持,房地产作为根本,依然是目前不可轻视的重点板块。
  在中央政府一轮又一轮的调控落地后,新的风险陆续出现。“可能全国各地取消限购了,但限贷事实上还没有取消”,杜宏表示,“房地产市场的趋势还需一段时间的观察”。

  协和资产立足陕西,杜宏评论道,“陕西毕竟是一个内陆省份,一直是不温不火的情况,客观上讲,从去年到今年,整体行业也出现了一些去存非常慢的情况,销售也非常不景气,但是房价还是比较坚挺,只是成交量受到了一些影响”。而在深度开拓陕西市场的同时,杜宏表示,未来协和资产也将把目光放向全国,目前协和资产在深圳前海以及上海自贸区的办事机构已经在筹备中。

  房地产市场的前景也许扑朔迷离,让人难下断言,但从杜宏满满的信心中我们起码可以窥见房地产基金走到今天终于来到了命运的十字路口,也许他们不知道房地产市场将把他们推向哪边,但起码可以肯定的是,资产管理是市场雾霾里投掷进来的一束稳定的亮光。

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